4.1. Формулы расчета процентной ставки по ипотечному кредиту
Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее .
За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.
Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12–13 %.
Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14–15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20.
В результате вы потратили время, у вас острая необходимость в деньгах, проходить всю процедуру заново в другом месте, да еще и без гарантий, вы не можете. Поэтому вы вынуждены согласиться даже на такие проценты.
Сам порядок начисления процентов, их размер, сроки выплаты, так и другие существенные условия, связанные с этим порядком определяется непосредственно в договоре.
Однако если даже предположить такой невероятный факт, что в договоре условия о процентах по какой-либо причине отсутствуют, то не спешите радоваться: согласно ГК РФ, при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца (а если займодавец – юридическое лицо, в месте его нахождения) ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. Сроки же выплаты процентов должны быть конкретно указаны в договоре, так как вариантов очень много (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п.).
По мнению специалистов, различается несколько групп однородных ставок, характерных для отдельных секторов рынка ссудных капиталов: официальная учетная ставка, ставки рынка ценных бумаг, ставки по операциям банков и других кредитных институтов с небанковскими заемщиками и кредиторами.
Процентные ставки подразделяются также:
1) на долгосрочные и краткосрочные;
2) на основные и второстепенные (меняются вслед за основными);
3) на рыночные (величина и колебания которых зависят от экономической конъюнктуры) и регулируемые (центральным банком, банковским консорциумом, другими кредитными институтами);
Помимо них существуют ставки, применяемые исключительно на национальных кредитных рынках, в отличие от ставок, используемых одновременно в сфере внутреннего и международного кредита (их уровень зависит от изменения валютных курсов и других факторов).
Мы подошли к экономической стороне вопроса. А размер процентной ставки сам по себе еще не позволяет сказать, сколько вы заплатите банку. Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет, и от него, как правило, зависит процентная ставка. При самых щадящих условиях при 10-летнем сроке она может составлять 10,5 %, при 15-летнем – 11 %, при 20-летнем – 11,5 %. Любопытно, что на сегодняшний день так называемый средний срок жизни ипотечного кредита – 5 лет. Объясняется это тем, что услугами ипотечного банка могут пользоваться пока только весьма небедные граждане, которые в состоянии погасить кредит досрочно. У банков, конечно же, есть свои методы, чтобы не терять при этом деньги. Срок кредита, скажем, на 10 лет, составляет не 120 месяцев, а 122. К тому же в первый месяц банк соглашается взять с вас только проценты за месяц, без доли основного долга. Маленькая хитрость дает возможность лишние 30 дней не уменьшать остаток долга, с которого рассчитываются процентные платежи. Для того, чтобы не запутаться во всех тонкостях расчета ипотечного процента, необходимо взяться за калькулятор. Ведь заемщику нужно понимать, как именно начисляются и уплачиваются проценты: порой сумма уплаченных процентов составляет до 50 % от суммы, данной в кредит!
Сложные проценты
Для начала необходимо вспомнить про инфляцию, ведь и она является причиной переплаты по процентной ставке. Рубли, хранимые в матрасе, дешевеют каждый день – если положить туда 1000 рублей, то, сколько будут реально стоить эти деньги через три месяца, или сколько Вам придется доложить, чтобы тысяча осталась тысячей?
Для справки, по данным статистики инфляция в России в 2005 г. достигла 10,9 %, тогда как поитогам 2004 г. – 11,7 %.
Итоговые данные оказались ниже последних прогнозов Правительства РФ. Первоначальный прогноз поинфляции на 2005 г. составлял 8,5 %, однако в марте Минфин России и Минэкономразвития России повысили его до 10 %, потом планка была поднята до 10 %-11 %. Затем МЭРТ спрогнозировал инфляцию на уровне 11 %-11,5 %, а 20 декабря статс-секретарь, заместитель главы МЭРТ России Андрей Шаронов заявил, что ожидает инфляцию по итогам года на уровне 11 %-11,2 %.
В связи с этим заместитель председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной Думы Анатолий Аксаков считает, что планы по снижению банковской ставки по ипотечным кредитам до 7–8% к 2010 году вполне реальны, «поскольку к 2010 году инфляция, по прогнозам Правительства РФ, будет не больше 4 %». «А поскольку инфляция ниже, то, соответственно, и ставки по кредитам снизятся», – пояснил Аксаков ситуацию на рынке РИА «Новости». За счет того, что АИЖК, по его словам, сможет благодаря государственным гарантиям привлекать с рынка капиталов относительно дешевые ресурсы, планка, намеченная правительством, может даже оказаться завышенной. «Я думаю, даже высоковато планируют ставку, если прогнозы по инфляции будут выполнены», – заключил Аксаков.
Если вернуться к вопросу расчета, то нужно помнить, что за три месяца цены вырастают примерно на 20 %, тогда за три месяца Ваша тысяча подешевеет примерно на 170 руб. А если вы решили оставить «заначку» нетронутой еще на три месяца? Тогда инфляция рассчитывается из суммы (1000-170=830), оставшейся после первого «набега» инфляции. Такая операция называется начислением сложного процента и многие банки ее активно используют. Общая формула для ее вычисления:
В нашем случае:
1000х(1+1,2)2==1440 (руб.)
Как видим, придется доложить 440 руб. к своей тысяче, чтобы через полгода она стоила столько же, сколько и сейчас.
Сделанные нами расчеты наглядно показывают, что в сумму процентов, декларированных к уплате ипотечного процента, входит, помимо банковских наценок, еще и инфляционные изменения ценности денег.
Но инфляция – не единственная причина существования процентов. Ведь даже в условиях стабильной экономики при отсутствии инфляции займодавцы хотят что-то получить с заемщиков, кроме суммы долга.
Простые проценты
Главное правило – проценты начисляются только на основную сумму долга (а в «сложной» формуле – еще и проценты на проценты). Математически эта операция проще, хотя экономически менее справедлива.
Общая формула:
В нашем примере
1000х(1+0,2х2)=1000х1,4=1400.
Дисконтирование
Иногда встает обратная задача: понять, сколько стоит сегодня некоторая «завтрашняя» сумма денег. Например, предлагают купить облигацию, сулящую через год 10 000 рублей. Сколько не жалко за нее заплатить? Формула для этой операции такова:
Полученное число PV называется текущей или приведенной стоимостью будущей суммы денег, а процентная ставка r – коэффициентом дисконтирования. (Правда, в качестве r чаще берут не темп инфляции, а банковскую ставку по депозитам.)
4.2. Перечень возможных способов расчета процентной ставки по ипотечному кредиту
Итак, предположим, банк выдал вам в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. США, а ставка – 10 % годовых. Сколько всего вы уплатите банку? И когда?
Понятно, банк не будет ждать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сразу, он предпочтет получать от своего кредита стабильные доходы на протяжении всего срока. Но как нам начислять проценты? Они будут простыми или сложными?
Вариант 1: справедливый, но не очень удобный.
Самый простой путь – равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности – аналогичен регулярному снятию процентов с банковского вклада. Тут разницы между простыми и сложными процентами нет. В конце первого года будут возвращены:
4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10 % годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 долл. В конце второго года платим:
3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10 % годовых).
Сумма долга – 16 000 долл.; и т. д. Общая сумма выплат снижалась бы год от года, и в конце срока мы бы отдали всего лишь 2200 долл. (последние 2000 долл. + 200 долл. процентов).
В общем виде получаются следующие формулы:
(Для удобства считаем, что проценты платятся ежегодно, хотя чаще встречаются ежемесячные выплаты. Формула станет более громоздкой, но принципиальных отличий не будет.)
Банку этот вариант выгоден: он быстрее получает деньги назад, но вот заемщику обычно хочется сдвинуть выплаты подальше в будущее и платить равными долями (а лучше – с постепенным увеличением выплат). Как будет устроен такой расчет?
Вариант 2: простой, но грабительский.
Воспользовавшись неграмотностью заемщика, банк может предложить следующее: берем проценты за 10 лет (простые проценты – видите, мы нежадные!), прибавляем их к сумме основного долга: 20000 долл. + (0,1х20000 долл.)х10 = 40000 долл. Теперь делим все это на 10 лет – выходит по 4000 в год. Позвольте! Почему по 4000 долл. в год? По первой формуле выходило заметно меньше!
А по второму варианту мы платим проценты на всю сумму кредита в течение всего срока! В том числе и на ту часть, которую давно вернули!
Общая формула:
Это просто ростовщический подход, и в чистом виде он встречается редко, по крайней мере, у солидных банков. Но его варианты могут вам попасться и осложнить жизнь. Сравните: вы заплатите за весь период 40 000 долл. а в первом случае все расходы составят 31 000 долл.!
Вариант 3: сложный, но честный.
Чтобы понять, какие суммы выплачиваются при равных регулярных платежах, вернемся к понятию дисконтирования, ведь выплаты разделены временем, и просто складывать их – не вполне корректно. Правильнее найти их суммарную приведенную стоимость, а потом в формулу подставить сумму кредита и определить, чему равен разовый платеж. Исходный момент – выдача кредита в «нулевом году».
Пусть выплаты составляют А рублей в год на протяжении n лет при годовой процентной ставке r. Дисконтированная выплата рублей в конце первого года равна А/(1+r). Дисконтированная выплата второго года составит А/(1+r)2 и т. д. Получается геометрическая прогрессия с первым членом А /(1+r) и знаменателем 1/(1+r ). Первоначальная сумма кредита (дисконтированная) составит:
Разделив величину кредита (в нашем случае 20 000 долл.) на выражение (1+r)n r (аннуитетный множитель), получим искомую сумму разового платежа.
Аннуитетный множитель зависит от процентной ставки и числа периодов; его можно найти в специальных таблицах. Для срока 10 лет и ставки 10 % он равен 6,144567, так что годовой платеж составит 20000 долл. 6,14 = 3255 долл. В этой сумме уже есть и проценты, и постепенное погашение основного кредита. Год от года доля процентов снижается.
При третьем способе общая сумма выплат за десять лет будет больше, чем при первом: 32550 долл. а не 31000 долл. Но это справедливо: ведь при третьей схеме выплаты больше смещены к концу срока. Приведенная же стоимость всех выплат оказывается одинаковой и в первой, и в третьей схеме, – 20000 долл. (если дисконтировать по ставке 10 %). А вот при второй схеме ее величина равна 24578 долл. что, явно невыгодно для потребителя.
Вариант 4: непростой, но привлекательный.
Если третья схема типична для западного банка, то первая – для банка российского, озабоченного собственной судьбой больше, чем благом заемщика. Ведь к моменту погашения кредита может не только измениться экономическая ситуация в России, но и исчезнуть сама рыночная экономика. И банк хочет вернуть свои деньги как можно скорее.
Но заемщику это не очень-то удобно. И некоторые банки устанавливают определенную сумму регулярных отчислений в счет погашения кредита, а на оставшуюся сумму начисляют проценты. При такой схеме образуется некоторый «хвост», погашаемый в конце срока. Например, при сумме кредита в те же 20000 долл. заемщик погашает в течение 9 лет по 1500 долл. (плюс проценты на остаток), а в десятый год платит последние 6500 долл. (плюс годовые проценты по ним). Общая формула:
В этом случае общая сумма выплат будет большей, чем в первой и третьей схемах (при той же приведенной стоимости). Но взамен банк принимает на себя дополнительные риски, связанные как с невозвратом, так и с возможным ростом инфляции: «хвост», погашение которого отложено, обесценится сильнее, чем это было бы при равномерных выплатах.
Что выгоднее заемщику
Первая проблема – соотношение «декларируемой» и реальной ставок.
Банк может манипулировать порядком расчета процентов и получать разные результаты. Для оценки привлекательности нескольких схем посчитаем их приведенные стоимости – при любом осмысленном коэффициенте дисконтирования. В первом приближении выгоднее будет тот вариант, у которого PV ниже.
Вторая проблема – риск изменения процентных ставок (если угодно, риск инфляции). При дисконтировании мы исходим из постоянства процентных ставок на весь период выплат. Но ведь они могут измениться. Если ставки вырастут (деньги начнут обесцениваться сильнее), для вас выгоднее вариант № 4 – с «хвостом»: вам легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она обесценится. Если ставки будут падать, интереснее вариант № 1, где выплаты смещены к началу: их общая сумма при этой схеме оказывается меньше.
Для банка, понятно, выгодность схем формулируется «с точностью до наоборот». Может ли он подстраховаться от невыгодных для себя изменений ставки процента?
Возможен кредитный договор с «плавающей ставкой» – с правом ее пересмотра при изменении уровня инфляции или ставки рефинансирования Банка России. Это опасная для заемщика схема, поскольку влиять на изменения ставки он, видимо, не сможет.
(При рассмотрении схем мы исходили из того, что суммы выплат, предусмотренные договором, не подлежат пересмотру.)
Таким образом, обобщая все сказанное, подведем итоги:
1) приняв решение о необходимости получить ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько;
2) учтите, что бывают банки, условия кредитования которых вас не устроят, они не соответствуют вашим возможностям заемщика.
Конечно, ипотека – не дешевое удовольствие. Как видно из вариантов расчетов процентов по кредиту, по мере погашения долга сумма выплат постепенно уменьшается (если только у вас не используется схема с фиксированным размером выплат).
Кроме того, помимо выплаты ежемесячного взноса, оплаты страховки и процентов по кредиту, возникает необходимость в различных дополнительных выплатах – за выдачу кредита, открытие счета, оценку квартиры, и т. п.
Не исключено, что по требованию банка не исключено, что придется заверять нотариально и договор купли-продажи жилья, и договор ипотеки (хотя в данном случае их нужно зарегистрировать).
Однако, несмотря на все те трудности, через которые нужно пройти потенциальному клиенту ипотечного кредитования, намечаются и заметны положительные сдвиги, своеобразный прогресс в сфере ипотечного кредитования. Поэтому количество заемщиков должно возрастать с течением времени.
4.3. Варианты ипотечных программ
Ныне в кредитных организациях действует несколько схем ипотечного кредитования:
1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого – продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Неудобство для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать «цепочки», т. е. сложные сделки, где участвуют много продавцов и покупателей (на которых настаивают риэлтеры). А квартиры, предназначенная для «чистой» продажи, встречаются очень редко, и стоимость ее бывает выше подобных на рынке недвижимости.
2. Для приобретения новой квартиры покупатель передает в залог банку имеющуюся у него недвижимость, т. е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т. е. старую), но не новую.
3. Схема с оформлением договора кредитования участия в долевом строительстве жилья с последующим заключением ипотечного договора начинает применяться на практике, но пока не очень активно. В договоре участия в долевом строительстве делается указание на то, что он заключается под условием заключения договора ипотеки.
После сдачи дома в эксплуатацию банк оформляет с заемщиком и регистрирует в надлежащем порядке договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Но, применяя данный вариант, банк рискует, так как строительство представляет собой деятельность, сопряженную с некоторым риском. Нет никаких гарантий, что заложенный объект не окажется долгостроем, тогда отпадает возможность обращения взыскания на предмет залога. Поэтому банки очень осторожно внедряют эту схему. Риски строительства первичного рынка жилья реально оценить очень сложно. Однако не исключено, что с учетом всех тех изменений в правовом обеспечении строительной деятельности, которые произошли в законодательстве за последнее время, банки все-таки начнут осваивать и эту схему.
4. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ также предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам (а не физическим лицам, как говорилось в прежнем варианте) банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Они выдаются банком-кредитором по частям на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Этот механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами ипотеки.
В частности, в п.1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.
Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства, т. е. на момент его подписания в наличие имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.
К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.
Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Ни ГК, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.
Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.
Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства —50 %-ный.
Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».
1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.
2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.
Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:
1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.
2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.
3) собственные денежные средства, необходимые для внесения первоначального взноса: при покупке квартиры в кредит – не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости при покупке индивидуального жилого дома – не менее 40 %.
Другой пример: банк DeltaCredit предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования: например, по ипотечной программе «Delta25» со сроком на 25 лет, предоставляет возможность приобретения квартиры в доме в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде.
Кредит выдается на цели покупки квартиры:
а) на вторичном рынке (готовое жилье с зарегистрированным правом собственности);
б) на первичном рынке (на этапе строительства) под залог уже имеющейся в собственности квартиры.
Условия ипотечного кредита в данном случае следующие:
1) срок кредита:25 лет;
2) минимальная сумма кредита – 20 000 долларов США.
3) процентная ставка:
11,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме НДФЛ;
12,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме банка.
Процентная ставка фиксируется в момент выдачи кредита, на весь срок действия кредитного договора.
Первоначальный взнос составляет 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита. В случае если покупка осуществляется для целей сдачи квартиры в аренду, первоначальный взнос будет составлять 40 %.
Требования по страхованию:
1) страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;
2) страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика.
3) страхование утраты права собственности на квартиру;
В рекламном материале говорится о следующих преимуществах для заемщиков:
1) длительный срок кредитования, позволяющий снизить размер ежемесячных выплат;
2) возможность приобрести квартиру соответствующей Вашим устремлениям и желаниям, за счет максимальной суммы кредита;
3) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;
4) возможность досрочно погасить кредит уже через 1 год после его выдачи.
На основании вышесказанного вы можете обратить внимание на два существенных момента:
во-первых, на возможность досрочного погашения всего кредита, тем самым, сэкономив на процентах за весь период времени;
во-вторых, на способ расчета процентов. Они выплачиваются равными регулярными платежами, а формулой расчета можно поинтересоваться у специалистов банка.
Другая ипотечная программа этого банка называется «DeltaВариант». В отличие от первой рассмотренной выше программы процентная ставка уже иная и зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Срок кредитования по этой программе составляет 20 лет.
Максимальный размер кредита – 300 000 долл. США.
Минимальный – от 20 000 долл. США – в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде.
Первоначальный взнос составляет:
1) от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке;
2) если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае – 10 %.
Требования по страхованию не отличаются от рассмотренных ранее.
Ради интереса обратим внимание еще на одну программу этого банка – «DeltaСтандарт». Она отличается от программы «DeltaВариант» тем, что процентная ставка фиксируется в момент получения кредита и не меняется в течение всего срока действия кредита.
Первоначальный взнос, как и по программе «DeltaВариант» составляет от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае – 10 %.
Преимущества этой ипотечной программы состоят в следующем:
1) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;
2) возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет;
3) возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты;
4) возможность досрочного погашения кредита после одного года пользования ипотекой.
Рассмотренные нами варианты позволяют сделать вывод о том, что у каждого банка есть в наличие несколько вариантов ипотечных программ, условия которых пусть незначительно, но отличаются друг от друга. Вы же теперь вооружены теоретическими знаниями о возможных их достоинствах и недостатках, поэтому можете самостоятельно сделать вывод, насколько выгодно именно для вас вступление в эту программу, будет ли она доступна вам. Именно из этих размышлений и нужно исходить, принимая серьезное решение, так как исполнению обязанностей по ипотечному договору будет подчинен значительный период вашей жизни.