Ипотека в 2018 году: брать или не брать?
Обещают снижение ставок по ипотеке, говорят даже об отказе от первоначального взноса. Стоит ли ждать лучших условий?
Владимир Путин во время своего визита в Уфу заявил, что рекордно низкая инфляция позволит снизить ставки по ипотеке. Отдельные категории, как например молодые семьи, сегодня предлагается освободить от первоначального ипотечного взноса. который бывает трудно накопить.
Ждать ли нам в ближайшее время более доступных условий по ипотеке, не приведет ли снижение ставок к надуванию ипотечного пузыря, и кому конкретно повезет обзавестись жильем на более лояльных условиях, Sobesednik. ru расказали эксперты.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
— В настоящее время уже действует программа «Ипотека без первоначального взноса», правда, оформить кредит в рамках данной программы могут не только молодые семьи.
Многие покупатели интересуются данной услугой, однако далеко не все решают оформить такой кредит. Дело в том, что, как правило, по данной программе ставка по кредиту выше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом. К тому же банки более тщательно проверяют таких заемщиков, предъявляя к ним более жесткие требования. В итоге на практике получается следующее: кто-то из покупателей отказывается от такого кредита из-за более высоких ставок, предпочитая накопить необходимую сумму для первоначального взноса, кто-то не проходит банковскую проверку.
Мы считаем, что снижение ставки по ипотеке, а также принятие программ, в рамках которых отдельные категории граждан могут оформить кредит на более выгодных условиях, например по более низкой процентной ставке, не должно привести к образованию «пузыря».
Доходы населения не увеличиваются, а снижение ставки по ипотеке помогает поддержать интерес покупателей к данному продукту. Различные программы, в рамках которых отдельные категории покупателей могут оформить кредиты на более выгодных условиях, на наш взгляд, также не вызовут резкого увеличения спроса со стороны покупателей. Ведь, как правило, действие данных программ направлено на очень узкий круг покупателей.
Не стоит забывать и о том, что банки предъявляют к заемщикам весьма жесткие требования. И как показывает практика, количество дефолтных заемщиков в последнее время даже понемногу сокращается.
Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— С точки зрения социальной политики отмена первоначального взноса для молодых семей, конечно, была бы правильным шагом, так как именно эта группа граждан составляет, пожалуй, самую крупную и нуждающуюся в жилье часть россиян. Их возможности накопить деньги на первый взнос (в среднем — около 400 тысяч рублей) крайне ограничены из-за слабых позиций на рынке труда и низких доходов. При этом именно плохие жилищные условия в 16% случаев становятся причиной распада молодых семей.
С точки зрения рынка жилья, конечно, вовлечение столь массового покупателя через ипотеку без первого взноса также сыграло бы позитивную роль. Речь идет о сотнях тысяч потенциальных заемщиков, а значит — покупателей жилья, которое сегодня в избытке представлено в Москве и на других крупных региональных рынках.
В то же время вероятность воплощения в жизнь инициативы по отмене первоначального взноса крайне низка. Учитывая текущее финансовое положение населения (особенно молодежи), банковская система не готова к столь значительному увеличению потенциально рискованных заемщиков. Более того, ЦБ РФ в начале года даже ужесточил правила выдачи ипотеки, фактически ограничив нижний порог первоначального взноса 20%. Даже если первый взнос будет отменен для молодых людей, ставки по таким жилищным кредитам станут слишком высокими. Полагаю, следует добиваться более высоких темпов экономического роста, чтобы молодые семьи могли повышать свои доходы и быть менее рискованными заемщиками.
По разным оценкам, в 2018 году ключевая ставка ЦБ РФ может снизиться еще на 1–2 процентных пункта, что приведет к сопоставимому сокращению стоимости ипотечного кредитования. Сейчас средневзвешенная ставка составляет порядка 9,8% годовых — это беспрецедентный уровень в российской истории, который тем не менее не стоит переоценивать. Большинство россиян (порядка 57%) считают для себя приемлемой ставку в 6% годовых, поэтому с точки зрения интересов населения у ипотечного рынка еще есть широкий простор для развития. Однако не стоит сбрасывать со счетов другие факторы, которые прямо влияют на состояние ипотечного рынка: выборный год, введение новых санкций, слабый экономический рост. Поэтому однозначно прогнозировать уменьшение стоимости кредита пока рано.
Никаких серьезных предпосылок для образования пузыря на ипотечном рынке России нет. Даже несмотря на рост кредитования с низким первоначальным взносом в 2017 году, доля просроченной задолженности не увеличилась, а продолжила снижаться (2,3%). Причем отмечу, что среди всех рынков заемных средств ипотечный демонстрирует самую низкую долю плохих долгов. Более того, я считаю, что российское население, наоборот, недокредитовано, ведь доля ипотеки в ВВП составляет всего 5,7%, тогда как в развитых странах она достигает 50–100%. Поэтому я полагаю, что политику повышения доступности кредитования надо продолжать и развивать, потому что нет других путей решить жилищную проблему в России.