Как купить в ипотеку дом по шагам со всеми нюансами
Идея купить в ипотеку дом за городом – заветная мечта многих современных горожан. И эта мечта вполне осуществима даже если у вас нет собственных средств. Давайте сегодня узнаем, как купить в ипотеку дом, с какими сложностями вам придется столкнуться, если вы решили брать индивидуальный частный дом в ипотеку или вложиться в его строительство. Также вы сможете сделать расчет ваших расходов с помощью нашего ипотечного калькулятора.
Особенности ипотеки на дом
Как для банка, так и для заёмщика, ипотека жилого дома сложнее, чем приобретение квартиры. Особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны, прежде всего, с вопросом о земле. При покупке квартиры в ипотеку этот вопрос практически не встаёт. Земельный участок под многоквартирным жилым домом находится, в соответствии с Жилищным кодексом, в общей долевой собственности владельцев квартир этого дома. Всё ясно: купил квартиру – приобрёл право на участок.
Ипотека на покупку дома далеко не всегда устроена так просто. Собственником земли под домом может быть совсем не тот, кто собирается строить дом. Это может быть супруг, родители или, например, кооператив. Встречаются случаи, когда приобретаемый участок под жилым домом вообще не предоставлялся предыдущим владельцам в пожизненное наследуемое пользование, либо подтверждающие документы утеряны и восстановление их невозможно. В этом случае ипотека на частный дом весьма проблематична.
Случается, что люди, по незнанию, планируют строить недвижимость не на землях поселений, а на землях сельскохозяйственного назначения, где действует ряд ограничений. Кредит под такое строительство получить труднее. И совсем невозможно продажа дома в ипотеку, если он стоит на землях особо охраняемых природных территорий, землях обороны или специального назначения.
Так что если вы хотите взять ипотеку на строительство частного дома, то лучше всего, чтобы дом стоял на землях поселений, участок принадлежал лично вам и не имел обременений.
Итак, если вы хотите приобрести в кредит частный дом и нашли уже нужный объект, то вам следует прежде всего две вещи:
- Проверить юридическую силу и чистоту документов по земле, дому, собственнику. Если самостоятельно сделать это не по силам, то используйте нашего бесплатного онлайн-юриста (просто заполните специальную форму в правом нижнем углу).
- Определить категорию земли и цель землепользования. От этого будет зависеть итоговая программа кредитования банка.
В зависимости от типа земли и разрешённого вида землепользования условия кредитования будут значительно отличаться. Просьба обязательно прочитать наши посты: «Особенности ипотеки земельных участков «, «Ипотека и дача «, «Таунхаус в ипотеку «, «Коттедж ипотека «, чтобы различать нюансы и понять по какому варианту вам пойти.
Требования к дому и к заёмщику
При принятии решения о выдаче кредита банк имеет обыкновение оценивать:
- юридическую чистоту;
- техническое состояние;
- коммерческую ликвидность объекта.
Юридическая чистота предусматривает наличие надлежащих разрешений на строительство, полноту прав заёмщика, надлежащую регистрацию права собственности на оцениваемый объект, отсутствие обременений. Нельзя взять частный дом, если у него аварийный статус.
Техническая оценка рассматривает конструкцию и техническое состояние объекта. Банки положительно оценивают наличие капитального фундамента. В качестве материала стен и перекрытий они предпочитают кирпич и железобетон. Ипотека на деревянный дом обойдётся дороже, чем на каменный. Обязательно подключение к электросети достаточной мощности, очень желательно наличие центрального газа и канализации. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.
Оценка коммерческой ликвидности учитывает коммуникационную доступность, наличие подъездной дороги, инфраструктуру населённого пункта, престижность местности, удалённость от крупных городов.
Требования к заёмщику, как правило, таковы: банк требует удостоверение его личности и подтверждение постоянного дохода. Вероятность положительного решения повышается, если вы собираетесь купить дом по военной ипотеке или готовы застраховать себя и купленный объект.
Ипотека на строительство дома
Суть данной ипотеки: можно самостоятельно построить жилой дом на земле своими силами или с привлечением подрядной организации. Земля должна быть в собственности или в аренде на срок превышающий срок действия кредита. Требования к земле достаточно жесткие – она должна соответствовать законодательству в рамках возможности строить жилой дом для постоянного проживания. Ипотечный кредит выдается траншами в зависимости от этапов строительства.
Ипотека на покупку частного дома отличается от ипотеки на строительство дома по ряду параметров:
- По кредиту на постройку дома первоначально в залог идет только земля. Трудно купить в ипотеку дом, которого ещё нет. Стройка может затянуться, и банк получит недострой, который с выгодой продать трудно. Это более рискованная сделка для банка.
- Купить дом по ипотеке будет дешевле (по процентам) чем его строить. Также первоначальный взнос на стройку будет на порядок выше (более подробно узнаете из специального раздела ниже).
- Ипотечный кредит на покупку дома выдается разово, а на строительство, как правило, траншами в соответствии с графиком строительства.
- Выбор банка по ипотеке на строительство частного дома небольшой.
Более подробна ипотека на строительство частного дома разобрана в другом нашем посте.
Как оформить
- Прежде всего, надо определиться с объектом и ресурсами. Где конкретно и что именно вы хотите построить или купить. От этого будет зависеть вид банковской программы.
- Обратиться в банк за получением предварительного решения о возможности кредитования.
- Если решение положительное, то нужно подготовить документы на дом с участком, убедиться, что сведения достоверны.
- После проверки документов назначается сделка и происходит подписание всех документов.
- Регистрация ипотеки в росреестре.
- Выдача кредита.
Как взять ипотеку на строительство дома? Процедуры немного отличаются у разных банков, но общая схема действий, для получения кредита на возведение дома, такова:
- Оформление заявки на ипотеку на строительство дома.
- Разговор с менеджером банка. Уточнение деталей.
- Принятие решения о выборе банка-кредитора.
- Подготовка пакета документов.
- Оформление кредитного договора.
- Получение денег первого транша.
- Первый этап строительства.
- Отчёт перед банком по первому этапу строительства. Подтверждение целевого расходования средств – не на ремонт дома, а именно на строительство. Положительный ответ на вопрос — можно ли начинать второй этап.
- Получение денег второго транша.
- Второй этап строительства.
- Отчёт перед банком по второму этапу и т. д.
Рассчитать ипотеку на дом по договору можно использовав наш ипотечный калькулятор .
Документы для получения ипотечного кредита
До того как купить дом вы должны подготовить документы. Требования кредитных учреждений различаются от банка к банку, но не слишком сильно. Два крупнейших банка, осуществляющих кредитование на покупку дома, Сбербанк и Россельхозбанк, предъявляют близкие требования к документам.
Во-первых, необходимы документы, подтверждающие личность и платёжеспособность заёмщика:
- паспорт гражданина Российской федерации;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
- трудовая книжка.
- Свидетельства о браке и рождении детей (при необходимости)
Банк может затребовать второй документ удостоверяющий личность (СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет).
Во-вторых, необходимо подготовить пакет документов по объекту залога:
- Документы о собственности – договор купли-продажи или дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Кадастровый план участка и технический паспорт на дом.
В отдельных случаях представляется оценка независимого сертифицированного эксперта об объекте залога, нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение совместной собственностью и некоторые другие — по согласованию сторон.