Как продать квартиру находящуюся в ипотеке
Неспособность большинства жителей России купить жилую недвижимость за счет собственных средств, сделала актуальным ипотечное кредитование, воспользовавшись которым купил квартиру, как минимум, каждый второй россиянин.
Но неблагоприятные финансовые обстоятельства, ставшие следствием семейных неурядиц, потери трудоспособности или постоянного высокооплачиваемого места работы, могут сделать актуальным вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитного учреждения.
Как продать квартиру с обременением ипотекой
Существует несколько возможностей для продажи жилой недвижимости, право собственности на которую находится в залоге кредитной организации, а именно:
- Самостоятельное снятие обременения с последующей продажей квартиры. В зависимости от необходимости посторонней помощи возможны следующие варианты:
- привлечение потребительского кредита в другом финансовом учреждении на сумму остатка по ипотеке;
- привлечение средств потенциального покупателя для полной выплаты банковского займа.
- Продажа квартиры по переуступке ипотечного кредита. заключающееся в продаже квартиры после снятия обременения в виде передачи долговых обязательств другому лицу, согласованному финансовым учреждением кредитором.
- Снятие обременения при согласовании процедуры кредитной организацией, выдавшей ипотеку. В зависимости от степени участия банка-кредитора возможен ряд сценариев:
- самостоятельный поиск покупателя, сбор всех необходимых документов и выполнение процедур. Функция банка заключается в согласовании сделки и выдаче справки установленного образца о сумме остатка.
- обращение к помощи банка при поиске покупателя, оформлении документации и взаимодействии с органами юстиции, технической инвентаризации и т. п.;
- ипотечный кредит для покупки объекта недвижимости с обремененным правом.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку, самостоятельно
Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам:
1. Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки;
2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;
3. Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.
Таким образом, потенциальная возможность подобного сценария не исключена, но реализация возможна только при наличии близких доверительных отношений между покупателем и продавцом.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, переведя долг
Данный способ применим для лиц, не имеющих суммы достаточной для покупки жилья, но позволяющей выплатить покупателю разницу между стоимостью продажи квартиры и остатка по кредиту с учетом процентов. Плюсы и минусы такого варианта заключаются в следующем:
- Кредитная стоимость квартиры обычно превышает ее рыночную стоимость, по причине переплаты банковских процентов, в результате складывается следующая ситуация при переуступке долга:
- текущий кредитор в лучшем случае получает небольшой доход, а скорее всего просто передает кредитное бремя;
- новый кредитор обретает право пользования квартирой за минимальную стоимость и может сократить переплату за счет досрочного гашения долга.
- Новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать полный комплект документов, необходимых при ипотеке и по результатам рассмотрения его кандидатура может быть отвергнута.
- Условия кредитования при переуступке могут отличаться от действующих, за счет приведения в соответствие текущим процентным ставкам.
Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка
Продажа жилья, имеющего обременение права, по согласованию финансового учреждения является наиболее распространенным сценарием. Большинство банков с готовностью идут навстречу заемщикам и оказывают содействие при снятии обременения и передаче права собственности другому лицу.
Для того, чтобы получить согласие кредитной организации следует поставить ответственного представителя в известность о всех подробностях предстоящей сделки, в том числе предоставить информацию о ее участниках, способе оплаты, месте и времени проведения.
По результатам изучения предоставленных данных банк может выдать обязательные к исполнению рекомендации по процедуре купли-продажи.
Самостоятельное оформление сделки
Продать квартиру выгоднее всего всегда получается при нахождении нового владельца собственными силами, за счет отсутствия комиссии посредника и необходимости существенных уступок. Однако такой сценарий характеризуется большим временем поиска подходящего варианта и выполнения всех необходимых процедур. Пошаговая инструкция в этом случае будет иметь следующий вид:
- Найти покупателя согласного на совершение сделки с обремененной недвижимостью, возможно по цене ниже рыночной.
- Обратиться в банк, с заявлением о невозможности выплаты долга с объективным обоснованием причин (отсутствие работы, потеря дееспособности и т. д.), получить письменное согласие на продажу квартиры.
- Запросить справку об остатке долга по кредиту, предоставить её покупателю в качестве обоснования суммы задатка.
- Заключить у нотариуса предварительный договор купли-продажи квартиры, получить предоплату.
- Выполнить гашение остатка по ипотечному кредиту или предоставить это право покупателю, для оформления официального платежного документа, подтверждающего выполнение им оплаты части сделки.
- Остаток суммы покупатель размещает в банковской ячейке с условием её получения продавцом по факту перехода права собственности, подтвержденного нотариально заверенной копией или оригиналом свидетельства о регистрации.
- В течении двух недель банком-кредитором готовятся документы о снятии обременения, включающие в себя закладную и справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности.
- По готовности документов в регистрационной службе производится снятие обременения в присутствии всех владельцев имущества. Необходимости в участии полномочного банковского работника нет, если в закладной сделана отметка о полном погашении кредита.
- Срок ожидания может быть сокращен путем отказа от оформления закладной, что потребует совместного заявления собственника и представителя кредитной организации о прекращении ипотеки. При этом банковский работник должен подтвердить свои полномочия доверенностью.
- После снятия обременения, в течение 3 рабочих дней (по нормативу) переоформляется свидетельство о регистрации при условии сдачи устаревшего документа и оплаты пошлины.
- По факту выдачи свидетельства без отметки о наличии обременения, производится окончательное оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса.
- После визита в нотариальную контору происходит сдача документов в Росреестр для регистрации договора и перехода права собственности.
- После регламентированного периода ожидания, который составит 1 месяц, можно получить копию свидетельства и доступ к оставшимся деньгам.
Посреднические банковские услуги
При обращении с письменным заявлением в кредитную организацию о получения разрешения на её продажу, возможно, что будет получено предложение от кредитора по условиям заключения сделки и предложены варианты.Помимо этого, участие банка в процедурах может заключаться в следующем:
- Открытие двух банковских ячеек или депозитов для сопровождения заключения сделки, имеющих следующее назначение:
- одна из ячеек будет содержать денежную сумму, соответствующую остатку по ипотеке;
- во второй, до перехода официального права собственности, будут содержаться оставшиеся средства, причитающиеся продавцу.
- По факту наличия требуемых сумм в ячейках или на депозитах, банк готовит документы о снятии обременения и направляет их в Росреестр.
- После получения, в регистрирующем сделки с недвижимостью органе, свидетельства без отметки об ипотеке, происходит заключение сделки купли-продажи квартиры при участии нотариуса, выбранного банком.
- Договор и переход права на жилье подлежат регистрации в Росреестре в установленном порядке.
- После окончания регистрационных действий, участники сделки получают доступ к ячейкам (депозитам) и могут получить, причитающиеся им деньги.
- Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, то следует оплатить налог на доход, превышающий 1 млн. рублей.
Посреднические услуги банка обходятся заемщику в определенную сумму наличности, определяемую как процент от сделки.
Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24
Процедура снятия обременения и передачи права собственности жилой недвижимости, купленной по кредиту ВТБ 24 не отличается от других финансовых учреждений, но имеет свою специфическую особенность .
При обращении в банк с целью узнать возможно ли продать квартиру, заемщик может попросить выполнить процедуру перехода права собственности у кредитной организации, которая имеет свою актуальную на 2018 год базу объектов жилого фонда выставленных на торги. Покупателям такой недвижимости в ипотеку предлагается ряд льготных условий, например, всего 20%-й первоначальный взнос.
Однако такой вариант имеет два отрицательных для заемщика момента:
- посреднические услуги банка обойдутся в процент от суммы сделки;
- стоимость квартиры может быть достаточной для погашения долга, но существенно ниже среднерыночной.
Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры
Специфика военной ипотеки
Особенности покупки квартир в кредит военнослужащими заключается в предоставлении части суммы на покупку квартиры на основании договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ), согласовываемого в ФГКУ «Росвоенипотека» и выдаваемого государством, на возмездной основе.
В зависимости от оснований увольнения заёмщика из рядов вооруженных сил возможны два алгоритма действий по снятию обременения с ипотечного жилья, каждый из которых имеет свои особенности.
Увольнение до наступления пенсионных оснований
Если военнослужащий разрывает контракт до того, как получает право на получение пенсии, он теряет льготные права и должен выполнить следующую последовательность действий:
- Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
- После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
- Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
- В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.
Увольнение по выслуге или на льготных основаниях
Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т. п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:
- нет необходимости возврата ЦЖЗ;
- средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.
Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей. При возникновении объективной необходимости, снятие обременения возможно и лишь некоторые банки создают препятствия для этого в виде штрафных платежей и чрезмерного комиссионного сбора.
Основная масса финансовых организаций заинтересована в возврате кредитных средств и готова пойти навстречу добросовестному заемщику, вплоть до оказания помощи по поиску покупателя и оформлению сделки.