Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка ; практические советы

Из-за высоких цен на недвижимость приобрести квартиру за наличный расчет сложно, поэтому многие люди оформляют ипотеку, чтобы хоть как-то улучшить свое положение. Ведь чаще всего люди снимают жилье, и в среднем платят за него 20 000 рублей в месяц, а такую же сумму можно платить за ипотеку. Несмотря на высокие проценты, люди все равно оформляют большие кредиты, так как считают, что лучше платить за свое жилье, нежели за съемное, с которого могут прогнать в любое время.

Оформляя ипотеку, многие думают, что покупают жилье на всю жизнь, и пока кредит не будет погашен, им не продать его. Но на самом деле и в таком случае можно будет продать недвижимость, только процесс продажи будет немного отличаться от простой сделки. Ниже будет рассказано несколько нюансов этого процесса и способов, осуществления сделки.

Что представляет собой ипотека в Сбербанке

Ипотека в Сбербанке мало чем отличается от кредитования в другом месте, практически все кредитные организации выдают большой кредит на идентичных условиях. Хотя сбербанк – это единственная организация, которая из года в год не изменяет своих условий. И для населения России это один из надежных и поверенных банков, который предлагает своим клиентам выгодные условия. В сбербанке самые низкие процентные ставки, которые могут понижаться по разным причинам, например, держатели зарплатных и дебетовых карт получают привилегии при формировании процентной ставки.

Сбербанк предлагает своим клиентам следующие программы:

1. Кредитование для молодой семьи. Кредит представляется под низкий процент, при условии, что возраст супругов не более 35 лет и у них есть первоначальная сумма.
2. Строящееся жилье. На строящиеся объекты процентная ставка невысока, от 9,5%. Если же банк выступает партнером при строительстве, то ставка может снизиться еще на 1 процент.
3. Готовое жилье. Тут предусмотрено два варианта: вторичный рынок и новостройка. Соответственно процентные ставки на второй объект будут ниже.
4. Кредит по двум документам. Для рассмотрения заявки понадобится паспорт и еще один документ, удостоверяющий личность. Но при такой программе действуют повышенные ставки и первоначальный взнос должен быть не менее 40 процентов от стоимости объекта.
5. Загородная недвижимость. По этой программе заемщик может приобрести сад, дачу – то есть объекты непригодные для постоянного проживания. На приобретение такой недвижимости первоначальный взнос должен быть не менее 15 процентов.
6. Приобретение гаража . В ипотеку можно приобрести и гараж, если его износ не превышает 10 процентов. На такой тип кредитования предусмотрены низкие процентные ставки, от 10, 05%.

Причины возникновения продажи ипотечной квартиры

Причин, по которым заемщик хочет продать жилищную площадь масса. Ведь пока не поживешь в той или иной квартире определенный срок, не поймешь, нравится она тебе или нет. Нельзя за один день понять, какие соседи, как развит район. Конечно, при покупке, она кажется прекрасной, но со временем люди могут разочароваться в своем выборе.

Ниже будут описаны основные причины, по которым у заемщика появляется желание продать ипотечную квартиру.

1. Отсутствие денежных средств на оплату долга

В связи с кризисом, не каждый человек может выплачивать ипотеку, кроме того ухудшить финансовое положение могут непредвиденные обстоятельства, например, увольнение с работы или болезнь.

С нехваткой средств на погашение долга приходится сталкиваться многим людям. Ведь ипотека оформляется на долгий период времени, в среднем на 15-20 лет, и за столь длительный период может измениться многое. Ведь продумать все с точностью до мелочей не получится. И быть уверенным в завтрашнем дне может, увы, не каждый человек. Даже владелец бизнеса может потерять все в считаные секунды и остаться без средств существования.

Если человек не будет своевременно гасить свой долг, то банк может отобрать залоговое имущество и выставить ее на торги. Лучше уж самому продать его, чтобы хоть немного денег оставить себе.

2. Появилось желание приобрести более просторную квартиру или меньшую по площади

Этот вариант тоже распространенный. Например, в доме родился ребенок, и молодая семья хочет увеличить свою площадь, выделив ему комнату.

Некоторые люди меняют более просторное жилье на менее просторное, по следующим причинам:

1. Чтобы сократить стоимость коммунальных услуг.
2. Чтобы сократить сумму ежемесячного платежа – оформив новый кредит.
3. Например, человек одинок и ему ни к чему большая площадь.

Проблемы, с которыми можно столкнуться при продаже ипотечного залога

Как говорилось выше, то продать обремененную квартиру – это дело не из легких, но все-таки возможное. Обоим сторонам приходится сталкиваться с некоторыми проблемами при оформлении или переоформлении сделки.

1. Потеря квартиры. При продаже недвижимости ее бывший собственник теряет свое имущество. Но порой лучше потерять его, чем задолжать большую сумму, потом банк все равно отберет у вас залоговое имущество и вы точно ничего не получите с его продажи. Если вам жалко терять свое имущество, то нужно несколько раз подумать, прежде чем его продавать, чтобы потом не жалеть о содеянном.
2. Продажа её будет осуществляться по цене, ниже рыночной. Как показывает практика, то квартиры, которые находятся в обременении, продаются по низкой цене, так как люди их покупают за наличный расчет. А как говорилось выше, то сегодня купить недвижимость за наличный расчет очень сложно. Но это может быть привлекательным предложением для покупателя, у которого немного денег. Порой покупатели так и делают, просто покупают объекты, оформленные в ипотеку, чтобы сэкономить. Кроме того, многие просят сделать хорошую скидку, так как при покупке сильно рискуют, передавая свои деньги в качестве залога.
3. Небольшой выбор среди покупателей. Так как недвижимость нужно приобрести за наличный расчет, у вас будет немного просмотров, то есть придется потратить много времени на то, чтобы найти покупателя – это и есть самое сложное в этом вопросе. Кроме того, людям может показаться странным, почему кто-то продает ипотечную квартиру, если она так хороша.

Для правильного проведения всей процедуры, необходимо обратиться в специальную компанию.

Чтобы не оказаться обманутым лучше за помощью прибегнуть к специалистам, это могут быть:

Полностью полагаться на специалистов не стоит, нужно все равно перечитывать все документы, которые предлагают вам подписать. Не стоит забывать, что юристы могут быть мошенниками, поэтому лучше обращаться к проверенным специалистам или следовать рекомендациям знакомых.

Требования Сбербанка при продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Сбербанк не может отказать своему заемщику в продаже его жилища, но он может предъявить к продаже ряд требований, которые тот должен исполнить.

1. Поставить банк заранее в известность. Делать это лучше за месяц до начисления нового платежа. Если вы решили продать обремененный объект нужно уведомить об этом финансовую организацию, не менее чем за месяц до следующего платежа. Нужно предоставить весомые доказательства того, почему вы решили продать залоговый объект. Стоит подготовиться к тому, что сотрудники будут вас отговаривать от продажи. Лучше всего говорить, что у вас нет средств на погашение кредита, тогда получить разрешение будет гораздо проще. Но в таком случае вам вряд ли оформят еще один кредит даже на меньшую сумму денег.
2. Получить от банка письменное согласие на продажу квартиры третьим лицам. После того как вы уведомили банк о своем желании продать объект, нужно ждать от них ответа. Конечно, им невыгодно терять своего клиента. Если они отклоняют вашу заявку, то можно обратиться в центральный банк, который занимается подобными вопросами. Об этом нужно сказать работникам, так как они могут изменить свое решение в вашу пользу. Ведь для финансовой организации лучше, если вы выплатите свои долги и закроете договор, нежели разбираться с Центральным банком. В случае положительного ответа нужно приступать к действиям: искать покупателя на у и совершать сделку, после которой уплачивать долги.
3. Погасить все проценты по ипотеке – если таковые имеются. По поводу этого вопроса нужно проконсультироваться с работником банка или прочесть внимательно свой договор. Возможно, за досрочное погашение вам зачислятся штрафы или иные выплаты. Если это прописано в договоре, то эти выплаты обязательные.

Способы продажи квартиры, когда согласие банка не требуется

Хотя есть и такие способы продажи, когда можно не уведомлять банк, а просто погасить основной долг и закрыть свой договор.

1. Занять денег у знакомых для погашения кредита

Если у вас есть знакомые, которые могут вас выручить большой суммой денег, то лучше обращаться за помощью к ним. Это самый идеальный вариант, который исключает многие риски.

Схема этого метода проста:

1. Вы берете в долг деньги.
2. Гасите ипотеку.
3. Становитесь собственников, снимаете обременение.
4. Продаете квартиру за желаемую сумму.
5. Отдаете долг знакомым.

2. Взять задаток у покупателя и возвратить ему долг после снятия обременения, снизив цену на жильё

Это очень рискованный метод, но если вы напишите расписки с нотариусом и снизите стоимость квартиры, покупатель может согласиться на это.

Его риски обуславливаются следующим:

1. Он дает вам в качестве залога сумму, которую вы задолжали банку.
2. Вы гасите свой долг.
3. Снимаете обременение.
4. Можете передумать продавать недвижимость.

Ведь когда деньги получены, по сути, собственник может делать с квартирой все что угодно, и даже передумать ее продавать.

Способы продажи квартиры, когда разрешение банка получено

Но чаще всего встречаются такие варианты, когда согласие банка просто необходимо. Кроме того, банковские работники часто контролируют весь процесс сделки. После подтверждения можно поступить несколькими путями.

1. Схема с полным погашением кредита, когда покупатель, с согласия банка, приобретает сам квартиру у заёмщика. Такой вариант приобретения недвижимости с обременением один из распространенных. Для этого нужно получить согласие банка, собрать все документы, заключить предварительный договор купли-продажи. После проверки всех документов составляется основной договор купли-продажи. Продавец получает свои средства, и покупатель становится собственником.
2. Покупатель приобретает сам квартиру у заёмщика, используя ячейку депозитария. Необязательно передавать деньги наличными. Можно передать их через банковскую ячейку, которую предоставляет финансовая организация – кроме того такой способ передачи денежных средств менее безопасный. Но стоит отметить, что ячейку может еще и контролировать ипотечный брокер, которого нужно держать постоянно в курсе событий. Нужно открыть две банковские ячейки, в первую кладется сумма, равная задолженности, а во вторую разницу от стоимости объекта и долга. То есть первая ячейка принадлежит полностью продавцу, а вторая банку. Это один из удобных способов.
3. Покупатель, с согласия банка, приобретает сам квартиру у заёмщика, используя аккредитивный счёт. Если покупатель переводит деньги на аккредитивный счет, он должен быть открыт в этом банке, в котором вы платите ипотеку. Денежные средства перечисляются в день сделки, но предварительно стороны должны решить, кто будут иметь доступ к деньгам, положенным на счет. Чаще всего сумма долга переводится банку, а оставшуюся часть может снять продавец и применить на свои нужды.
4. Вариант со сменой заёмщика, когда покупатель, с согласия банка становится новым заёмщиком, получив кредит на покупку жилья в залоге. Такой вариант продажи применяется на практике не так часто, так как для оформления этой сделки потребуется много бумаг и времени. Но хотя, такие варианты тоже не стоит исключать. Суть этого метода проста, сумма долга просто переходит новому заемщику, если он понравится банку. Для этого покупатель должен подписать договор с финансовым учреждением, и после передачи денег – если имеется первоначальный взнос, он становится новым владельцем.

Также оформить кредит может и другой банк, но так процедура заключения сделки только усложняется. Такой вариант более удобен для заемщика, например, если в другом банке ему предложат оформить кредит под более низкий процент. Но стоит отметить, что не все учреждения соглашаются на подобное условия.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке и купить другую?

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно, и, причем существует несколько вариантов для осуществления этого процесса. Некоторые люди продают жилье для того, чтобы купить новое, с большей площадью. Но вот в чем заключается проблема: не каждый банк согласится оформить кредит заемщику, который досрочно погасил первый. Но чтобы получить согласие, можно специалистам организации объяснить, по какой причине вы досрочно закрыли кредит.

Продать объект с обременением можно, но, как правило, это длительный и сложный процесс. Но если вы решились на это, то нужно довести дело до конца. Стоит отметить, что в подобном вопросе много нюансов, на которые нужно обращать внимание.