Процесс продажи квартиры в ипотеке Сбербанка
Введение
К сожалению, с наступлением тяжелых времен в экономике страны, многие люди больше не могут продолжать “тянуть» свой ипотечный кредит. Именно поэтому брать ипотеку в России очень опасно – слишком много и часто случаются кризисы, а ипотечный кредит нужно выплачивать в течение 25 лет и больше.
В такие моменты многие заемщики понимают, какую глупость они сделали (взяв ипотеку) и теперь думают, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или любого другого российского банка, чтобы избавиться от тяжелого бремени.
Далее мы поведем речь о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, можно ли продать ипотечную квартиру, что об этом говорит закон и что об этом думают сами банки.
Ответы будут касаться не только ситуации вокруг Сбербанка, но и вокруг всех прочих банков, поскольку ситуация одинакова для всей банковской сферы.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Для начала дадим точный ответ на вопрос – можно ли продать ипотечную квартиру? Да, можно! Но это далеко не просто.
ВНИМАНИЕ! Ипотечную квартиру продать можно, осталось только найти такого покупателя, который будет гореть желанием ее приобрести, а также добиться разрешения от банка на проведение сделки.
Сделать это можно, как с непосредственным или косвенным участием банка, так и в обход кредитного учреждения, где у вас оформлена ипотеку.
Но как в первом, так и во втором случае, есть масса нюансов, которые усложняют процесс продажи ипотечной квартиры. Все это ведет к тому, что продать квартиру с обременением ипотекой становится практически не реально.
То есть, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Да, можно. Точнее, можно попробовать, но удастся ли вам это сделать, остается под большим вопросом.
Как продать квартиру с обременением
Как упоминалось выше (можно ли продать ипотечную квартиру), продать ипотечную квартиру можно как с помощью банка, так и в обход него. Но как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?
Вообще, весь вопрос продажи ипотечной квартиры упирается в то, что эта квартира находится в собственности банка, она под обременением, и вы не можете ей полноценно распоряжаться пока не погасите займ целиком.
В противном случае на каждое ваше действие с квартирой вам нужно получить одобрение банка.
А также при продажи квартиры в ипотеке Сбербанка нужно понимать, что вы тем самым заранее разрываете кредитный договор с банком, условно говоря, оплачиваете остаток тела кредита и переводите квартиру в собственность другого лица.
ВАЖНО! Банки не любят, когда заемщик преждевременно разрывает кредитный договор. Это очень не выгодно банку, поэтому за это он обычно штрафует.
Тем самым банк мог бы 25 лет (или большую часть времени) получать проценты за пользование заемными деньгами, а сейчас (при прекращении кредитного договора) он теряет практически всю прибыль, все проценты от подобного займа. А ему это надо? Нет!
Именно поэтому банки с большой неохотой расторгают кредитные договора. И то, только в том случае, если они упустили в своем договоре штрафные санкции за преждевременное прекращение этого договора. Но в этом вы вряд ли сможете разобраться собственными силами, без грамотного юриста.
Как выглядит процесс поэтапно
Перед тем, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, вам нужно определиться — либо вы будете спрашивать разрешение у кредитного учреждения продать квартиру, либо будете проводить сделку при непосредственном участии банка, либо вы все будете делать без его разрешения. Но опять же, вы должны быть уверены, что кредитный договор позволяет вам его разорвать без штрафных санкций, иначе игра не стоит свеч.
Если вы будете делать все с разрешения банка, но самостоятельно, тогда процесс будет выглядеть приблизительно так:
- Проводите первоначальные переговоры с сотрудниками банка на предмет продажи квартиры в ипотеке Сбербанка
- Пишите заявление на имя руководства о расторжении договора, предоставляете все прочие бумаги, которые от вас затребует банк
- Одновременно с переговорами находите покупателя на свою ипотечную квартиру
- Вы или ваш покупатель гасите задолженность перед банком за ипотечную квартиру путем перечисления необходимой суммы денег
- Если продажная цена вашей квартиры выше, чем ваш долг перед банком, то одна часть суммы идет на счета банка, а другая передается вам с помощью банковской ячейки
- После закрытия долга, банк выдает вам закладную и справку об отсутствие задолженности
- Вместе с этими документами вы идете в регистрационную палату по своему округу и снимаете обременение с квартиры
Если вы будете продавать квартиру в ипотеке Сбербанка с помощью самого же банка, то тогда процесс будет выглядеть практически также, как и описанный выше, но с некоторыми отличиями:
- Все взаиморасчеты должны проходить только через банк, где у вас открыта ипотека, это касается, в том числе и банковской ячейки
- После погашения задолженности «ваш» банк самостоятельно снимет обременение с квартиры в рег палате
Если вы будете продавать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия банка, без его разрешения, а в обход, то процесс будет выглядеть приблизительно так:
- Находите покупателя, который согласится купить ипотечную квартиру
- Договариваетесь с ним о взаиморасчетах наличными, которыми тут же гасите задолженность банка
- Разницу в суммах получаете через банковскую ячейку любого банка
- Просите покупателя подождать некоторое время, пока вы не снимете обременение и не перейдете к процессу купли-продажи квартиры
- Снимаете обременение в рег палате
- Проводите куплю-продажу
Особенности процесса
Как вы понимаете, все, что описано выше по поводу того, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, не так то и просто это реализовать, хотя, казалось бы, ничего сложного нет. Закон не запрещает вам продавать ипотечную квартиру, все на вашей стороне. Но!
Для начала нужно найти такого «дурака», который купит квартиру с обременением, который будет ждать, пока вы разберетесь с банком и снимете задолженность с квартиры, на все это уходит время.
То есть покупатель платит здесь и сейчас, но взамен он ничего пока не получает. Все это сильно напрягает обывателя, который знает об огромной массе афер и подствав во всех вопросах, что связаны с большими деньгами.
ВАЖНО! Чтобы хотя бы только попытаться продать квартиру в ипотеке Сбербанка, нужно быть готовым сделать большой дисконт при оценке стоимости объекта.
А кроме прочего, рынок недвижимости и так переполнен супер «чистыми» предложениями, без геморроя и припонов.
То есть все идет к тому, чтобы продать квартиру с обременением, вам придется сделать большую скидку от рыночной цены. Хватит ли этой суммы для закрытия долга?
Но скидка может только отрицательно повлиять на решимость претендентов купить вашу квартиру. И опять получается замкнутый круг.
И второе.
Прежде чем задаваться вопросом, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, для начала нужно заглянуть в свой кредитный договор.
Заглянув в него, вы узнаете, что вам грозит или не грозит за его преждевременное расторжение. Если за это есть штрафы, то это уже не супер. Вы, конечно, можете разорвать договор, но на вас повесят серьезные долги, обременение при этом с квартиры никто не снимет, пока вы эти долги не погасите. Решить этот вопрос вы можете попробовать только через суд.
Но и там не так все просто – у вас должны быть серьезные доказательства ухудшения вашего финансового положения, только в этом случае суд спишет ваши штрафы.
А что касается, того – разрешит ли банк продать вам вашу ипотечную квартиру, если все делать с участием банка, то вопрос опять же спорный. Проще сразу это выяснить, чем гадать.
Даже раньше, в жирные времена, банки шли на эти шаги в исключительных случаях, а теперь об этом можно только мечтать.