Жилье в долг, или Как получить ипотеку

21.10.2014

Квартирный вопрос один из ключевых у молодых семей, да и для тех, кто ценит личное пространство. Хочется жить отдельно, обустроить собственный дом или привести в порядок тот, что уже есть. Но не каждый располагает средствами на покупку квартиры или дома, или на элементарный ремонт. Можно, конечно, копить деньги несколько лет, откладывая со своих заработков, ютясь в каком-нибудь уголке, или жить в съемной квартире…

А можно купить жилье в ипотеку.

Что предлагают сегодня банки, и на каких условиях? Какие документы необходимо предоставить, и что должен знать человек, желающий приобрести жилье в долг? Ответы на эти вопросы мы узнали из обзора официальных веб-сайтов банков, а дополнительные нюансы уточнили в телефонных разговорах с представителями кредитных отделов.

Что должен знать желающий взять ипотеку?

Купить жилье можно на первичном и вторичном рынках. Первичный – это новостройки, приобрести жилплощадь в них можно еще на стадии строительства. Это жилье еще ни разу не было в чьей-то собственности, и покупатель – его первый хозяин. Вторичный рынок – это дома и квартиры, у которых уже были собственники.

Согласно Статье 6 «Предмет ипотеки» Закона «Об ипотеке» от 04.10.2006 г. № ЗРУ-58 ипотека может быть оформлена на недвижимое имущество, в том числе, здания, сооружения, квартиры в многоквартирных домах, предприятия, иные имущественные комплексы, объекты торговли и сферы обслуживания, а также жилые помещения вместе с земельными участками, на которых они размещены, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, другое имущество, отнесенное законом к недвижимому, и права на которые зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

В свою очередь в залог по ипотеке принимается все то же недвижимое имущество, на которое выдается кредит. Таким образом, если к обозначенному сроку он не будет выплачен, квартира, взятая в ипотеку, перейдет в собственность банка. Более того, ее могут продать или дать в ипотеку повторно, и уже новая семья будет радоваться собственному жилью.

Оговоримся, что каждый банк выдает ипотечные кредиты из собственных средств и перед тем, как собирать необходимые документы, посетите банк и уточните, имеются ли у него средства на выдачу кредита. При их отсутствии – его не видать. Также помните, что ипотека выдается только в том районе (регионе), где имеется филиал банка. При покупке жилья, скажем, на Юнусабаде, вы должны обратиться именно в юнусабадский филиал банка, а не в чиланзарский, а при покупке жилья в регионах, кредит оформляется в филиалах областей по месту жительства.

В этом обзоре мы рассмотрели предложения 16 коммерческих банков: АКИБ «Ипотека-банк», ГАКБ «Асака», АКБ «Агробанк», АКБ «Asia Alliance Bank», ЧАКБ «InFinBank», АКБ «Hamkorbank», ЧАКБ «Universalbank», ЧАКИБ «Turkiston Bank», ЧАББ «Trust Bank», АКБ «Узпромстройбанк», ЧЗАКБ «Ориент Финанс», АКБ «Микрокредитбанк», АКБ «Капиталбанк», АКБ «Кишлоккурилишбанк», ЧЗАКБ «HI TECH BANK» и ГАКБ «Халкбанк».

Ипотека на общих основаниях

Для молодых семей государство установило льготы и это правила одинаковы для всех банков. Об этом мы расскажем ниже. Но вот ипотечное кредитование для остальных граждан от банка к банку различается, причем это касается как сроков выдачи кредита, так и процентных ставок по нему.

Единственное, что объединяет все возможные варианты кредитования, включая кредитование для молодых семей – размер первоначального взноса, который должен быть не менее 25% от стоимости приобретаемого объекта. Если желающий взять жилье в ипотеку на общих основаниях, внесет в качестве первоначального взноса более 25%, то для него предусмотрены специальные условия погашения кредита.

Например, «Ипотека-банк» разделяет процентные ставки при приобретении жилья на первичном и на вторичном рынках. Так, при первоначальном взносе в 25 — 39% от стоимости объекта на первичном рынке, заемщик будет выплачивать 16% в год, на вторичном – 19%. В случае, когда первоначальный взнос заемщика составляет 40-49% от стоимости на первичном рынке, ему предлагается процентная ставка в 15% годовых. На вторичном рынке, при взносе 30-39% заемщик выплатит 18% годовых, а при взносе от 40 до 49% — 17%. При оформлении первоначального взноса в 50% и более, на первичном рынке предлагается 14% годовых, на вторичном – 16%.

«Узпромстройбанк» также предлагает гибкие процентные ставки. Если вы возьмете ипотеку сроком на 5 лет при первоначальном взносе в 25%, то надо будет платить 18% в год, если кредит оформляется на 10 лет – 20%. Внеся 30% от стоимости жилья при оформлении кредита на 5 лет, заемщик будет выплачивать 17% годовых, на 10 лет – 18%. При 40-процентном взносе при кредитовании на 5 лет заемщик платит 16% годовых, а на 10 лет – 17%. Взнос в размере 50% и более, при оформлении кредита на 5 лет, позволит заемщику снизить процентную ставку до 15% годовых, на 10 лет – до 16% годовых.

Различные процентные ставки в зависимости от условий кредитования предлагает и «Капиталбанк». Так, при оформлении ипотечного кредита на 10 лет, независимо от взноса (не менее 25%), заемщику предлагается 22-процентная ставка, а при оформлении кредита на 5 лет – 20-процентная.

Банк «Асака» предлагает заемщикам кредиты по ставке от 15 до 18% годовых. Если заемщик вносит до 30% от стоимости ипотеки, он уплатит 18% годовых. При увеличении первоначального взноса на 10%, ставка снижается на один процент. На первичный рынок жилья банк предлагает иные ставки. При взносе 30% заемщик уплатит 15% годовых, а свыше 50% — 12%.

В среднем же процентные ставки по ипотеке на общих основаниях колеблются от 20 до 22%, а некоторые банки предлагают оговорить их отдельно.

Различаются не только ставки, но и сроки ипотечного страхования: минимальный составляет 5 лет, максимальный – 10. Соответственно, в зависимости от срока различаются и ставки по выплате процентов. Стоит отметить, что «Ипотека банк» предлагает своим клиентам льготный период, сроком до 6 месяцев на приобретение и реконструкцию жилья. То есть в это время заемщик не погашает основной кредит, а выплачивает исключительно проценты по нему. Остальные банки наличие льготного периода не оговаривают.

Что касается первоначального взноса, представители нескольких банков в телефонном разговоре отметили, что он вносится в банк (на депозитный счет) наличными средствами.

Банки оговаривают и размер максимальной суммы, выдаваемой в ипотеку. Так, большинство из них указывает, что на реконструкцию жилья и покупку квартиры в многоквартирном доме выделяется не более 2500 минимальных заработных плат, а на постройку индивидуального жилья и на его покупку – не более 3000 «минималок». «Халкбанк» готов выделить до 1500 минимальных заработных плат на приобретение квартиры и реконструкцию жилья, и до 2000 МРЗП – на приобретение и строительство индивидуального.

Льготы молодым семьям

В Указе Президента Узбекистана «О дополнительных мерах по материальной и моральной поддержке молодых семей» от 18.05.2007 г. № УП-3878 предусмотрен механизм выдачи ипотечного кредита молодым семьям, который распространяется на все коммерческие банки республики, а условия его выдачи также закреплены законодательством. Так, в указе отмечено, что право на получение ипотеки в качестве молодой семьи предоставляется супругам, впервые вступившим в брак, зарегистрированным в соответствии с законодательством, и каждый из них должен быть моложе 30 лет.

Согласно Положению о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям (зарегистрировано Министерством юстиции 18.07.2007 г. № 1697) ипотечные кредиты выдаются на срок не менее 15 лет, с правом досрочного его погашения и уплаты процентов без внесения комиссионного платежа за досрочное погашение. Кроме того молодым семьям предоставляется льготный период (3 года) в течение которого кредит не погашается, а выплачиваются только проценты. По ипотечному кредиту процентная ставка устанавливается в размере, не превышающем действующую ставку рефинансирования Центрального банка. В этом году она составляет 10%. При этом в соответствии с указом суммы от зарплаты и других доходов, направляемые на погашение ипотечных кредитов и начисленных по ним процентов, не облагаются налогом на доходы физических лиц.

Для того чтобы получить ипотечный кредит, молодые семьи должны предоставить в банк:

— заявление и анкету предварительной квалификации заёмщика;

— справку с места жительства о составе семьи и копия паспорта заявителя (созаёмщика);

— справку о доходах заявителя, выданных по месту постоянной работы за последние 12 месяцев, или копии деклараций о доходах заявителя подтвержденных налоговым органом;

— справку банка о размещении денежных средств на сберегательном вкладном счете;

— нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жильё;

— отчет по оценке стоимости индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном доме, приобретаемого за счет ипотечного кредита, осуществленный независимой оценочной компанией;

— свидетельство о регистрации брака и справку из ЗАГСа о том, что каждый из супругов состоят в первом браке,

— справку налоговых органов об отсутствии задолженности.

Такой список документов опубликован на веб-сайте «Ипотека банка», и он наиболее полный из предоставленных. Однако каждый из банков вправе затребовать дополнительные документы, что оговаривается в их предложениях по ипотечному кредитованию.

О лицах и документах, их подтверждающих

Не каждому обратившемуся дадут кредит. Его могут получить только граждане Узбекистана, у которых есть постоянная прописка по месту жительства. Заемщик должен проработать на последнем месте работы не менее года и не иметь задолженности перед банками и другими финансовыми учреждениями. Предъявляются требования и к возрасту. Женщины могут взять жилье в ипотеку в возрасте от 18 до 53 лет, мужчинам дадут кредит до 59 лет. При этом общий срок кредитования определяется с учетом того, что возврат кредита должен быть произведен до достижения заемщиком пенсионного возраста – 54 года для женщин, и 60 лет для мужчин.

Чтобы получить кредит, заемщик должен предоставить в банк:

— справку о доходах заявителя (созаёмщика), выданную по месту постоянной работы за последние 12 месяцев, или копии деклараций о доходах заявителя, подтвержденные налоговым органом,

— копию проекта на строительство индивидуального жилого дома (при строительстве и реконструкции),

— справку банка о размещении денежных средств на сберегательном вкладном счете,

— предварительный расчет по оценке стоимости строительных материалов, приобретенных заемщиком и/или выполненных строительно-монтажных работ,

— справку налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам,

— нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право заявителя на земельный участок (постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, собственности) для индивидуального жилищного строительства в установленном законодательством порядке.

В составе проекта на строительство индивидуального жилья должны быть предоставлены:

— план земельного участка с отображением надземных и подземных инженерных коммуникаций, фундамента, подвала, этажей, разрезов и фасадов жилого дома,

— сметно-финансовый расчет.

Банк вправе попросить и другие документы в случае необходимости.

Помимо первого взноса заемщику придется раскошелиться на страхование предмета залога на весь срок кредита в соответствии с тарифами страховой организации. При этом банк оценивает договор страхования и может не принять его, если страховая компания не гарантирует надлежащего уровня защиты от рисков.

Заемщик также должен оплатить нотариальные расходы, связанные с оформлением обеспечения по кредиту. Это обязательное условие, согласно нашему законодательству. Уплатит он и госпошлину за удостоверение договора залога.

У банков имеется и разовая комиссия за оформление кредита в случае его получения, которая установлена в размере от 150 000 сумов («Асака») до 5% от стоимости ипотеки («Капиталбанк»). В среднем же банки устанавливают размер комиссии в 1%.

Ни для кого не секрет, что покупая квартиру в кредит, она обойдется дороже, чем если выложить за жилье всю сумму сразу. Поэтому, стоит ли таких денег возможность жить в «собственной» квартире, решать надо каждому самостоятельно.

Ольга Кирьякова, наш корр.