Квартира в ипотеке: как делить при разводе?

Семейные пары довольно часто приобретают жилье, воспользовавшись получением целевого кредита. Ипотека одинаково выгодна обеим сторонам сделки, и банкам и заемщикам. Однако, жизнь складывается по-разному. Причиной внесения изменений в кредитный договор может быть, как изменение финансового состояния супругов, так и их разлад семьи. С такой проблемой, как квартира в ипотеке: как делить при разводе, неизбежно сталкиваются люди, чей брак распадается. Эта процедура не является законной причиной для того, чтобы соглашение о кредитовании было отменено или изменено. Распад семьи и сам по себе является довольно неприятным и хлопотным мероприятием, связанным с вопросами раздела имущества, среди которых дилемма, как разделить жилье, является одной из самых сложных и спорных. Остановимся на юридических основах семейного права, законодательства об ипотеке и возможных вариантах выхода из ситуации, когда бывшие супруги не знают решить спор.

Что гласит закон?

На заметку: Раздел жилплощади при разводе проводится исключительно при посредничестве третьей стороны, которой является банк, выдавший целевой кредит.

Это обусловлено тем, что, несмотря на то, что владельцем недвижимости является покупатель, она находится в залоге у банка. Это обременение, из-за которого раздел квартиры при распаде семьи, ее продажу, обмен или передачу в аренду, невозможно провести без разрешения со стороны кредитора.

Вот, что гласит закон:

1. Независимо от вида имущества, все, что было приобретено во время брака, является общей собственностью.
2. Недвижимость считается общей собственностью в том случае, когда она была приобретена совместно или с письменного согласия второго члена семьи.
3. На право владения материальными ценностями не влияет способ их приобретения — за наличные или в кредит.
4. Если квартира в ипотеке, то долговые обязательства распределяются на них поровну, независимо от уровня доходов каждого.
5. Приобретенная до брака жилья в кредит, при разводе считается общей в том случае, если ее владелец не успел оплатить долги и проценты до официального вступления в брак. После этого события считается, что супруги оплачивали кредит общими усилиями.

После получения информации о расторжении брака, банк определяет участников договора, как двух физических лиц, не зависящих друг от друга. К ним могут предъявляться различные требования по порядку погашения задолженности тем или иным способом. Но, в любом случае, договор подлежит пересмотру и возможным изменениям. Такая проблема, как кредит, решается совместно, исходя из возможностей каждой стороны сделки.

Способы реализации недвижимости в кредит

Раздел жилплощади находящейся в ипотеке при разводе является довольно сложным вопросом, решить который по согласию сторон удается далеко не всегда. Особенно тяжело определиться если есть ребенок. Здесь ситуация двоякая. С одной стороны банк имеет полное право выставить заложенное и неоплаченное жилье на продажу, с целью покрытия кредита. С другой стороны, согласно действующему законодательству, запрещается лишать несовершеннолетних крыши над головой.

Существуют такие способы:

1. Собрать недостающую сумму и погасить все долговые обязательства. В этом случае с жилплощади снимаются все ограничения, и она становится совместно нажитым имуществом. Квартира после развода регистрируется в Росреестре. Если у супругов нет детей, то имущество делится поровну. Если дети есть, то на них оформляется пропорциональная доля, как и у родителей. Судьба «чистой» недвижимости решается в частном порядке через суд или путем ее продажи и раздела вырученных денег.
2. Составить два новых кредитных договора на каждого из разведенных супругов. По умолчанию долговые обязательства распределяются поровну. Однако, по взаимному согласию сторон или решению суда, более обеспеченному супругу предписывается уплата большей части долга. К такому решению люди прибегают, когда большая часть ипотеки погашена. Дело в том, что реализация жилья с долгами по кредиту проводится по ценам, значительно ниже рыночных. Именно не желая терять вложенные средства, люди продолжают участие в кредите.
3. Продажи спорной жилплощади. Как правило, банк идет навстречу заемщикам, так как ему выгодно, чтобы финансовые проблемы решала вторая сторона сделки. Как продать квартиру, сообща решают заемщики и кредиторы. Наиболее оптимальным вариантом является продажа недвижимости с долгами третьему лицу. При этом заемщикам выплачивается компенсация за внесенные средства и разница между рыночной ценой жилья и кредитом.
4. Переоформление договора на одного из заемщиков с проведением полного взаиморасчета между супругами. В этом случае составляется предварительное соглашение о том, что одна сторона обязуется отказаться от всех имущественных претензий, а вторая сторона вернуть ей половину суммы, которая уже была уплачена по кредиту. Это наиболее выгодный для всех вариант решения вопроса, как делить при разводе квартиру в ипотеке. Один супруг становится единоличным участником, а второй полностью теряет права на недвижимость, получая вложенные в нее средства.

В отдельных случаях финансовая структура может дать разрешение на сдачу заложенного жилья в аренду. Это поможет неплатежеспособным лицам своевременно делать взносы по кредиту.

Заключение по теме

Уже сама по себе ипотека является весьма обременительным в финансовом плане процессом. А развод людей, которые в нем участвуют на протяжении многих лет, делает разрешение имущественных вопросов огромной проблемой. Именно поэтому, при вступлении в брак рекомендуется составлять брачный договор, в котором будут предусмотрены все пути решения материальных проблем.